فتوى مجلس الدولة بخصوص تقنين وضع اليد على منازل في املاك الدولة – تقنين وضع اليد على املاك الدولة – طريقة شراء املاك الدولة

السادة الكرام والسيدات الجميلات زوار موقع قانون مصر في اطار تقديم الخدمات القانونية لحضراتكم سواء كنتم محامون او محاسبون او تعملون بالسلك القضائي أو طلبة دارسون او حتى من باب المطلعين والمحبين للثقافة القانونية نقدم لكم في هذا المقال فتوى مجلس الدولة بخصوص تقنين وضع اليد على منازل في املاك الدولة – تقنين وضع اليد على املاك الدولة – طريقة شراء املاك الدولة

الفتوى رقم 223 لسنة 2023 بتاريخ فتوى : 08/02/2023
و تاريخ جلسة : 11/01/2023
موضوع الفتوى :
بطلب الإفادة بالرأي القانوني بخصوص تحديد طريق التعاقد الواجب اتباعه بشأن إبرام عقدي بيع عقار (أحدهما بالنظام النقدي والآخر بالتقسيط)

بين محافظة أسوان وواضعي اليد؛ وهل يكون بالاتفاق المباشر وفقًا للمادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات
التي تبرمها الجهات العامة، أم يجوز إبرامهما على أساس التصرف بالاتفاق المباشر وفقًا للمادة

(71) من القانون ذاته كما ورد بمشروعي هذين العقدين.

نص الفتوى :
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:

بتاريــخ: / /2023

ملف رقم: 54/1/685

السيد الأستاذ المستشار/ نائب رئيس مجلس الدولة

رئيس اللجنة الأولى من لجان قسم الفتوى

تحية طيبة، وبعد،

فقد اطلعنا على كتابكم رقم (1752) المؤرخ 26/10/2022، بطلب الإفادة بالرأي القانوني بخصوص تحديد طريق التعاقد الواجب اتباعه بشأن إبرام عقدي بيع عقار (أحدهما بالنظام النقدي والآخر بالتقسيط)

بين محافظة أسوان وواضعي اليد؛ وهل يكون بالاتفاق المباشر وفقًا للمادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات

التي تبرمها الجهات العامة، أم يجوز إبرامهما على أساس التصرف بالاتفاق المباشر وفقًا للمادة

(71) من القانون ذاته كما ورد بمشروعي هذين العقدين.

وحاصل الوقائع -حسبما يبين من الأوراق– أن محافظة أسوان في سبيل تقنين أوضاع واضعي اليد

على الأراضي أملاك الدولة، قد تلقت طلبات التقنين وفقًا للمادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات العامة الصادر بالقانون رقم (182) لسنة 2018، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم (25) لسنة 2019، وتم إرسال الأوراق إلى الهيئة العامة للخدمات الحكومية لإعمال شئونها، إلا أنه ورد إلى المحافظة كتاب الهيئة

المؤرخ 30/5/2021، وكتاب السيد الدكتور/ وزير المالية المؤرخ 19/7/2021؛ بأنه سبق لوزارة المالية

وهيئة مستشاري مجلس الوزراء دراسة موضوع التعامل مع حالات وضع اليد وزوائد التنظيم، وقد انتهى رأي الهيئة في ضوء المبررات التي عرضتها وزارة المالية في هذا الشأن إلى عدم وجود ما يحول قانونًا دون تطبيق أحكام المادة (71) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة على حالات وضع اليد وزوائد التنظيم التي لا تجاوز قيمتها مليون جنيه، وفقًا للقواعد والإجراءات والسلطات المنصوص عليها بهذه المادة، على أن يتم التعامل في الحالات التي تجاوز قيمتها هذا النصاب وفقًا لحكم المادة (80) من القانون المذكور متى توافر مناط تطبيقها.

وبتاريخ 13/6/2022 ورد إلى إدارة الفتوى لوزارة التنمية المحلية كتاب السيد/ سكرتير عام محافظة أسوان رقم (7077) بتاريخ 12/6/2022– مفوضًا من السيد/ محافظ أسوان– بطلب مراجعة عقدي بيع عقار بالاتفاق المباشر (أحدهما نقدي والآخر بالتقسيط) لواضعي اليد طبقًا لأحكام المادة (71) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة، حيث أحالت إدارة الفتوى الموضوع إلى اللجنة الأولى من لجان قسم الفتوى للاختصاص، والتي انتهت بجلستها المعقودة بتاريخ 15/10/2022 إلى إحالته إلى الجمعية العمومية لأهميته، وللإفادة بالرأي القانوني في التساؤل سالف الذكر.

ونفيد: أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة

في 11 من يناير عام 2023م الموافق 18 من جمادى الآخرة عام 1444هـ، فتبين لها أن المادة الأولى

من القانون رقم (182) لسنة 2018 بإصدار قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة تنص على أن: يعمل بأحكام القانون المرافق في شأن تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة، وتسري أحكامه

على الجهات التي تضمها الموازنة العامة للدولة، ووحدات الجهاز الإداري للدولة من وزارات ومصالح وأجهزة لها موازنات خاصة، ووحدات الإدارة المحلية، والهيئات العامة الخدمية والاقتصادية…، وأن المادة الثالثة منه تنص على أن: يلغى قانون تنظيم المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون رقم 89 لسنة 1998…. وأن المادة

(7) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة تنص على أن: يكون التعاقد وفق أحكام هذا القانون في الحالات وبالطرق الآتية: 1-… 2- يكون التعاقد على بيع أو تأجير المنقولات أو العقارات أو المشروعات التي ليس لها الشخصية الاعتبارية، والترخيص بالانتفاع أو استغلال العقارات والمشروعات ومن ذلك

المنشآت السياحية والمقاصف عن طريق مزايدة علنية عامة أو مزايدة بالمظاريف المغلقة، ويجوز استثناءً

بقرار مسبب من السلطة المختصة بناءً على عرض إدارة التعاقدات إجراء هذا التعاقد بإحدى الطرق الآتية:

(أ) المزايدة المحدودة. (ب) المزايدة المحلية. (ج) الاتفاق المباشر…، وأن المادة (62) منه تنص على أن: يجوز التعاقد بطريق الاتفاق المباشر في أي من الحالات الآتية: 1- الحالات الطارئة الناجمة عن الظروف الفجائية التي لم يكن في الإمكان توقعها أو التنبؤ بها، أو التي تتطلب الضرورة التعامل معها بشكل فوري،

ولا تحتمل اتباع إجراءات المناقصة أو الممارسة بنوعيهما…، وأن المادة (70) من هذا القانون تنص على أن: تسري على بيع وتأجير المنقولات والعقارات والمشروعات التي ليس لها الشخصية الاعتبارية والترخيص بالانتفاع أو استغلال العقارات والمشروعات بما في ذلك المنشآت السياحية والمقاصف ذات القواعد والإجراءات المنظمة لشراء المنقولات أو استئجارها فيما لم يرد بشأنه نص خاص، وذلك كله بما لا يتعارض مع طبيعة البيع أو التأجير أو الترخيص أو الاستغلال، وأن المادة (71) من القانون ذاته تنص على أن: يجوز في الحالات الطارئة أو العاجلة التي لا تحتمل اتباع إجراءات المزايدة بجميع أنواعها، أن يتم التعاقد على بيع أو تأجير المنقولات أو العقارات أو المشروعات التي ليس لها الشخصية الاعتبارية أو الترخيص بالانتفاع أو باستغلال العقارات والمشروعات بما في ذلك المنشآت السياحية والمقاصف بطريق الاتفاق المباشر من خلال لجنة مشكلة لهذا الغرض بناءً على ترخيص من… وذلك كله بشرط أن يتم التعاقد مع مقدم العرض الأفضل شروطًا

والأعلى سعرًا…، وأن المادة (80) منه تنص على أن: يجوز التعامل بالاتفاق المباشر على العقارات بالبيع

أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال في حالات الضرورة، لتحقيق اعتبارات اجتماعية أو اقتصادية تقتضيها المصلحة العامة، وذلك بالاتفاق بين وزير المالية والوزير المختص بالجهة الإدارية أو المحافظ المختص، بناءً على مبررات تبديها الوزارة أو المحافظة طالبة الترخيص بالتعامل مع اقتراح مقابل التعامل وأسلوب السداد، على أن تتحقق اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية من مناسبة هذا المقابل، ويعرض وزير المالية ما تنتهي إليه اللجنة على مجلس الوزراء للاعتماد. وذلك كله وفقًا للقواعد وبالضوابط والشروط التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزير المالية.

كما تبين لها أن المادة الرابعة من قرار مجلس الوزراء رقم (25) لسنة 2019– الصادرة تنفيذًا لنص

المادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة- تنص على أن: تشكل بقرار

من الوزير أو المحافظ المختص، بحسب الأحوال، لجنة تضم الخبرات والتخصصات النوعية اللازمة سواء

من الجهة الإدارية طالبة الترخيص بالتعامل بالاتفاق المباشر، أو غيرها من الجهات الخاضعة لأحكام قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة المشار إليها، تكون مهمتها تقدير مقابل التعامل على العقار (الثمن، أو القيمة الإيجارية، أو مقابل الانتفاع أو الاستغلال)، واقتراح أسلوب السداد، ومدته…، وتنص المادة الخامسة منه على أن: يعرض الوزير أو المحافظ المختص، بحسب الأحوال، بالجهة الإدارية طالبة الترخيص

بالتعامل بالاتفاق المباشر مبررات طلب الترخيص بالتعامل بالاتفاق المباشر على وزير المالية، على أن يشمل العرض البيانات والمستندات اللازمة وعلى الأخص ما يلي:…، وتنص المادة السادسة منه على أن:

تتولى اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية مباشرة ما يلزم من إجراءات للتحقق من القيمة

التي قدرتها اللجنة المنصوص عليها بالمادة الرابعة من هذا القرار، وتعد اللجنة العليا للتقييم تقريرا فنيا استشاريا ترفعه إلى وزير المالية متضمنًا نتيجة أعمالها بالنسبة لدراسة المستندات المقدمة من الجهة الإدارية

طالبة الترخيص، وما أسفرت عنه معاينة الموقع بالطبيعة وغيرها، وعلى أن يتضمن هذا التقرير الأسس والمعايير التي اتبعتها اللجنة لدى القيام بأعمالها، وتوصياتها في هذا الخصوص. وللجنة العليا للتقييم أن تطلب من الجهة الإدارية طالبة الترخيص بالتعامل إعادة دراسة القيمة التي انتهت إليها الجهة الإدارية، إذا تبين

للجنة العليا للتقييم أن ثمة تباينًا ملحوظًا بين القيمة المُقدرة من جانب هذه الجهة وبين القيمة التي ارتأت

اللجنة العليا مبدئيًّا مناسبتها، وتنص المادة الثامنة منه على أن: يعرض وزير المالية ما تنتهي إليه

اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية على مجلس الوزراء للنظر في اعتماده.

واستظهرت الجمعية العمومية أن المشرع في قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة الصادر بالقانون رقم (182) لسنة 2018– والذي حل محل قانون تنظيم المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون

رقم (89) لسنة 1998– حدّد للجهات المخاطبة بأحكامه السبل التي يتعين عليها اتباعها حال رغبتها في بيع أو تأجير العقارات والترخيص في الانتفاع بها أو استغلالها؛ فجعل الأصل العام في هذا التعاقد أن يكون

عن طريق مزايدة علنية عامة أو مزايدة بالمظاريف المغلقة، واستثناءً من ذلك أجاز لها التعاقد عن طريق المزايدة المحدودة أو المزايدة المحلية أو الاتفاق المباشر، وبيَّن حالات وشروط وإجراءات اتباع كل طريق

من هذه الطرق بالمواد الواردة بالباب الخامس من هذا القانون المعنون في بيع وتأجير المنقولات والعقارات والمشروعات التي ليس لها الشخصية الاعتبارية والترخيص بالانتفاع أو باستغلال العقارات والمشروعات،

ومنها المادة (71) المتعلقة بالاتفاق المباشر– حيث أجازت اتباع هذا الطريق في الحالات الطارئة أو العاجلة التي لا تحتمل اتباع إجراءات المزايدة بجميع أنواعها، وحددت هذه المادة سلطات الترخيص في اتباع هذا الطريق والنصاب المحدد لكل منها، كما اشترطت أن يتم التعاقد مع مُقدم العرض الأفضل شروطًا والأعلى سعرًا، وقد فصّلت المادة (62) من القانون المقصودَ بالحالات الطارئة أو العاجلة التي يجوز فيها التعاقد بالاتفاق المباشر في شراء أو استئجار المنقولات والعقارات والتعاقد على مقاولات الأعمال وتلقي الخدمات والأعمال الفنية والدراسات الاستشارية، وذلك في البند (1) منها؛ بأنها الحالات الطارئة الناجمة عن الظروف الفجائية التي لم يكن في الإمكان توقعها أو التنبؤ بها، أو التي تتطلب الضرورةُ التعاملَ معها بشكل فوري،

ولا تحتمل اتباع إجراءات المناقصة أو الممارسة بنوعيها، ومن ثم فإنه يتعين لاتباع هذا السبيل توافر إحدى

هذه الحالات كشرط لجواز التعاقد بالاتفاق المباشر وفقًا لأحكام المادة (71) دون غيرها؛ باعتبار أن التعاقد بالاتفاق المباشر الوارد بهذه المادة هو استثناء بحسب صريح النص وموضعه يقتصر حكمه على الحالات

التي ورد بشأنها.

كما استظهرت الجمعية العمومية أن المشرع في قانون تنظيم التعاقدات العامة أفرد بابًا مستقلا

لتنظيم التعاقدات ذات الأحكام الخاصة (الباب السادس)، وردت فيه المادة (80) المتعلقة بالبيع أو التأجير

أو الترخيص بالانتفاع أو بالاستغلال في حالات الضرورة لتحقيق اعتبارات اجتماعية أو اقتصادية تقتضيها المصلحة العامة، وذلك بالاتفاق بين وزير المالية والوزير المختص بالجهة الإدارية أو المحافظ المختص،

بناءً على مبررات تبديها الوزارة أو المحافظة طالبة الترخيص في التعامل مع اقتراح مقابل التعامل

وأسلوب السداد، على أن تتحقق اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية من مناسبة هذا المقابل، ليقوم وزير المالية بعرض ما تنتهي إليه اللجنة على مجلس الوزراء للاعتماد، وذلك وفق القواعد والإجراءات

التي صدر بها قرار مجلس الوزراء رقم (25) لسنة 2019.

ولاحظت الجمعية العمومية مما تقدم أن كلا من المادتين (71) و(80) سالفتي البيان تستقل عن الأخرى بأحكامها ومناط تطبيقها، فلا يجوز إحلال أي منهما محل الأخرى، كما أن إجراءات كل منهما تختلف

عن الأخرى اختلافًا بينًا، وهذا الاختلاف في الإجراءات تمليه الحكمة من كل منهما، فبينما استهدفت

المادة (71) مواجهة الحالات الطارئة التي لم يكن في الإمكان توقعها أو التنبؤ بها، أو الحالات العاجلة

التي تتطلب التعامل معها بشكل فوري، والعلة من ذلك أنه في هذه الحالات لا يتوافر للجهة الإدارية الوقت لاتباع طرق التعاقد الأخرى؛ أي أن الغرض من هذه المادة السرعة في الإجراءات مع مراعاة التعاقد مع مقدم أفضل العروض شروطًا والأعلى سعرًا، أما المادة (80) فإن غايتها مختلفة تمامًا، فهدفها الأساس فيما يتعلق بالبيع بالاتفاق المباشر لضرورة اجتماعية تقتضيها المصلحة العامة هو التعاقد مع شخص معين، وهذه الضرورة فيما يتعلق بالموضوع المعروض هي تقنين وضع واضعي اليد مراعاةً لظروفهم الاجتماعية، ويظهر ذلك جليًا في أن هذه المادة لم تشترط ما اشترطته الأولى من توافر حالات عاجلة أو طارئة، وهو ما لا يتوافر بالنسبة لتقنين أوضاع واضعي اليد؛ لعدم قيام الحالة العاجلة أو الطارئة الملجئة لاتباع هذا الطريق، حيث إن وضع اليد لم يكن أمرًا مفاجئًا لجهة الإدارة، كما أنه نظرًا لطول مدته لا يمكن القول بأنه يستلزم اتخاذ إجراءات عاجلة لتقنينه، يضاف إلى ذلك أن هذه المادة لم تستلزم التعاقد مع مقدم العرض الأفضل شروطًا والأعلى سعرًا،

حيث إنها لم تلزم جهة الإدارة بالحصول على عروض أسعار من الأساس، ذلك أن القول بهذا قد يترتب عليه التعاقد مع غير واضع اليد إذا ما قدم عرضًا أفضل، وإنما تحديد السعر وفقًا لها يتم عن طريق اقتراح من الجهة طالبة التعامل يتم عرضه على اللجنة العليا للتقييم بالهيئة العامة للخدمات الحكومية للتأكد من مناسبته.

وبالبناء على ما تقدم؛ ولما كان العقدان المطلوب مراجعتهما محل طلب الرأي الماثل يتعلقان ببيع عقار لواضعي اليد (أحدهما بالنظام النقدي والآخر بالتقسيط)، ومن ثم فإن هذا التعاقد لا يندرج في عداد حالات التعاقد بالاتفاق المباشر الواردة بالمادة (71) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة لعدم توافر الحالة العاجلة أو الطارئة لهذا التعاقد، ويعد من حالات الضرورة الاجتماعية التي يجوز فيها التعاقد بالاتفاق المباشر وفقًا لحكم المادة (80) من القانون ذاته، ومن ثم فإنه يتعين على الجهة الإدارية التقيد

بالقواعد والإجراءات الواردة بهذه المادة الأخيرة، وقرار مجلس الوزراء رقم (25) لسنة 2019.

ولا ينال مما تقدم ما ذكرته الهيئة العامة للخدمات الحكومية من أن اتباع الإجراءات المقررة بقرار

مجلس الوزراء سالف الذكر به صعوبة، حيث إنه يصعب من الناحية العملية انتقال اللجنة العليا للتقييم لمعاينة كافة العقارات محل وضع اليد، إذ إنه فضلا عن أن هذا القول لا يصلح ليكون سببًا لمخالفة القانون أو تأويل نصوصه بما لا تحتمله على نحو يخالف قصد المشرع منها، وبالمخالفة للقاعدة الأصولية أنه لا اجتهاد

مع صراحة النص، فإن التغلب على هذه المشكلة لا يقتضي سوى تدخل مجلس الوزراء بتعديل الإجراءات المقررة بقراره سالف البيان، خاصةً أن المادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة

لم تشترط انتقال اللجنة العليا لمعاينة العقارات على الطبيعة، وإنما ناطت بهذه اللجنة مسئولية التحقق

من الإجراءات والسعر وهو ما يمكن أن يتم بمعرفة هذه اللجنة بأي وسيلة من الوسائل.

لـــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى:

أولاً: خضوع التعاقد في الحالة المعروضة للمادة (80) من قانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة الصادر بالقانون رقم (182) لسنة 2018.

ثانيًا: إعادة مشروعي العقدين المشار إليهما إلى اللجنة الأولى لإعمال شئونها. وذلك على الوجه

المُبين بالأسباب.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في: / /2023

رئـيس

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار/

أسامة محمود عبد العزيز محرم

النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة

فتح باب تقنين وضع اليد 2022
قانون تقنين الأراضي الجديد 2022
آخر أخبار تقنين وضع اليد
شروط التقنين
أسعار تقنين وضع اليد 2021
تقنين أملاك الدولة
نموذج طلب تقنين وضع اليد
شروط تقنين الأراضي الزراعية

قانون تقنين الأراضي الجديد 2022
سعر المتر في أملاك الدولة
آخر أخبار تقنين وضع اليد
نموذج طلب تقنين وضع اليد
فتح باب تقنين وضع اليد ٢٠٢٢
أسعار تقنين وضع اليد 2021
سعر المتر في أملاك الدولة 2022
تقنين المنازل