حكم نقض نقض هام جدا بخصوص امتداد عقد الايجار – امتداد عقد الايجار لغير غرض السكني – امتداد عقد الايجار للتجاري – امتداد عقد الايجار للاشخاص الاعتبارية – الطعن بالنقض رقم 14304 لسنة 89 قضائية

الطعن رقم ١٤٣٠٤ لسنة ٨٩ قضائية

دوائر الايجارات – جلسة 6/6/2022

العنوان :

إيجار ” القواعد العامة في الإيجار : نطاق سريانها ” ” تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي : الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى : الأحكام اللاحقة على صدور حكم المحكمة الدستورية ” . دعوى ” الخصوم في الدعوى ” انقطاع سير الخصومة ” . دستور ” أثر الحكم بعدم الدستورية ” . نقض ” أسباب الطعن : الأسباب المتعلقة بالنظام العام ” .

الموجز :

القضاء بعدم دستورية صدر م ١٨ / ١ ق ١٣٦ لسنة ١٩٨١ . أثره . انعدام امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى ابتداءً . علة ذلك . دعوى المطعون ضدهم بالبند أولاً بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى لعدم رغبتهم في تجديده . خضوعها لأحكام القانون المدني . النعي بوجوب توجيه تنبيه جديد بعد قضاء الدستورية سالف البيان . على غير أساس .

القاعدة :

الثابت بالحكم الصادر في القضية رقم ۱۱ لسنة ۲۳ ق دستورية أنه قد قضى بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ۱۸ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ – في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – فيما تضمنته من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها بالعقد ” ، ومن ثم فإنه اعتباراً من يوم ١٦ / ٧ / ٢٠١٩ تاريخ إعمال أثر حكم الدستورية سالف البيان أصبح امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى وفقاً لنص المادة سالفة الذكر منعدماً ابتداء لأن الحكم بعدم دستورية هذا النص قد كشف عن وجود عيب لحق به ابتداء وليس انتهاء أدى إلي انعدامه نافياً عنه صلاحيته لترتيب أي أثر منذ نشأته معيباً دون أن ينشئ مركزاً قانونياً جديداً وترتيباً علي ذلك تكون دعوى المطعون ضدهم بالبند أولاً بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوي لعدم رغبتهم في تجديد مدته مقامة ابتداء خاضعة لأحكام القانون المدني فيما تضمنه من الأحكام العامة لعقد الإيجار – دون أحكام القانون الاستثنائي رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ – والذي تضمن انتهاء عقود الإيجار الغير محددة المدة بالمادة ٥٦٣ منه ، ومن ثم فإن التنبيه بالإخلاء الحاصل في ٣ / ٣ / ٢٠١٤ قد تم على نحو ما تتطلبه المادة سالفة البيان دون حاجة إلى تنبيه جديد ويكون النعي علي غير أساس .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضي المقرر / أحمد صبيح ” القاضي بالمحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع تتحصل – وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضدهم بالبند أولاً أقاموا على الطاعن بصفته والمطعون ضده بالبند ثانياً الدعوى رقم ۲۹٤ لسنة ۲۰۱۷ أمام محكمة المحلة الكبرى الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ ٧ / ١٠ / ١٩٧٢ وإخلاء المحل المبين بالصحيفة والتسليم ، وفي بيان ذلك يقولون إنه بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن بصفته من مورث المطعون ضدهم بالبند أولاً العين محل التداعي لمدة خمس سنوات تبدأ من ١ / ١٠ / ١٩٧٤ بأجرة شهرية مقدارها ١٥٠ جنيهاً ، وإذ لم يرغب المطعون ضدهم سالفو الذكر في تجديد العقد فقاموا بإنذار الطاعن بصفته بتاريخ ٣ / ٣ / ٢٠١٤ بعدم الرغبة في التجديد والإخلاء ، فأقاموا الدعوى ، حكمت المحكمة برفض الدعوي . استأنف المطعون ضدهم بالبند أولاً هذا الحكم بالاستئناف رقم ۱۱۹۹ لسنة ۱۲ ق طنطا ” مأمورية استئناف المحلة الكبرى ” ، وبتاريخ ٧ / ٥ / ٢٠١٩ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات . طعن الطاعن بصفته في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ، وإذ عُرض الطعن علي هذه المحكمة – في غرفة المشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن الطعن أُقيم على أربعة أسباب ، ينعي الطاعن بصفته بالسبب الرابع منهم على الحكم المطعون فيه ببطلانه لصدوره أثناء انقطاع سير الخصومة ، إذ إنه بتاريخ ٢٠ / ٦ / ٢٠١٨ تم دمج شركتي صيدناوي وبيع المصنوعات المصرية في كيان واحد وانقضى الاسم القديم للشركتين وتم نشر القرار بالوقائع المصرية بالعدد ۱۳۹ في ٢٠ / ٦ / ٢٠١٨ ، وإذ لم يتم تصحيح شكل الاستئناف باختصام الشركة باسمها الجديد بعد الدمج فيكون الحكم المطعون فيه قد صدر باطلاً .

وحيث إن هذا النعي غير مقبول ، ذلك أنه وإن كانت الإجراءات التي تتم في فترة انقطاع سير الخصومة تقع باطلة إلا أن هذا البطلان – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – بطلان نسبي قرره القانون لمصلحة من شرع الانقطاع لحمايتهم وتمكيناً لهم من الدفاع عن حقوقهم ويسقط بعدم التمسك به صراحةً أو ضمناً ، ولما كان التمسك بهذا البطلان مما يخالطه واقع فإنه لا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض .
لما كان ذلك ، وكان الطاعن بصفته لم يقدم ما يدل على تمسكه أمام محكمة الموضوع ببطلان الإجراءات التي تمت بعد ضم الشركة التي يمثلها الطاعن بصفته مع شركة أخرى فإنه لا يُقبل منه إثارة هذا الدفاع لأول مرة أمام هذه المحكمة ويضحى النعي بذلك غير مقبول .

وحيث ينعي الطاعن بصفته بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، وفي بيان ذلك يقول إن التنبيه الصادر من المطعون ضدهم بالبند أولاً والمؤرخ ٣ / ٣ / ٢٠١٤ بعدم رغبتهم في تجديد العقد سند الدعوى حابط الأثر ولم يعمل أثره القانوني المنصوص عليه بالمادة ٥٦٣ من القانون المدني ، ذلك أن الواقعة محل النزاع كانت خاضعة – حال توجيه التنبيه – لأحكام القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ ولامتداد عقد الإيجار سند الدعوى لمدة لاحقة بما كان يتعين معه توجيه تنبيه جديد بعد سريان حكم الدستورية رقم ۱۱ لسنة ۲۳ ق ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى على سند من إعمال التنبيه المؤرخ ٣ / ٣ / ٢٠١٤ لأثره القانوني ، فإنه يكون قد جاء معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي غير سديد ، ذلك بأن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد النص في المادة ٤٩ من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم ٤٨ لسنة ۱۹۷۹ المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم ۱٦۸ لسنة ۱۹۹۸ يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية ، وهذا التكليف بالامتناع عن تطبيق النص موجه للكافة فيسري علي جميع الدعاوى المطروحة على المحاكم ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية ، والقول بغير ذلك يعتبر تقييداً لمطلق النص وتخصيصاً لعمومه ، وخروجاً عن صريح عبارته لأن الحكم بعدم الدستورية قد كشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى انعدامه منذ ميلاده بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ، كما كشف عن وجود حكم قانوني مغاير واجب الاتباع كان معمولاً به عند صدور النص الباطل بات يتعين علي المحاكم والكافة إعماله التزاماً بحجية الحكم الصادر بعدم الدستورية ، ولا محل لقياس الأثر المباشر لصدور الحكم بعدم الدستورية على الأثر المباشر لصدور تشريع جديد ينسخ تشريعاً سابقاً لأن الإلغاء يرد على نص صحيح وهو لا يؤدي إلي عدم جواز تطبيقه بعد إلغائه بل يبقى على المحاكم والكافة واجب تطبيق النص الملغي علي الروابط القانونية التي وقعت في نطاق سريانه الزمني احتراماً لمبدأ سيادة القانون الملغي ذاته ومبدأ عدم جواز تطبيق النص الجديد بأثر رجعي ، أما عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته فأمر يحتمه صريح نص المادة ٤٩ سالفة الذكر ويوجبه احترام الدستور باعتباره القانون الأسمى صاحب الصدارة علي ما دونه من تشريعات ، فإذا ما تعارضت أحكام الدستور مع تلك التشريعات وجب إعمال أحكام الدستور وإهدار ما دونها من تشريعات واعتباراها كأن لم تكن .
لما كان ذلك ، وكان الحكم الصادر في القضية رقم ۱۱ لسنة ۲۳ ق دستورية قد قضى بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ۱۸ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ – في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – فيما تضمنته من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها بالعقد ” ، ومن ثم فإنه اعتباراً من يوم ١٦ / ٧ / ٢٠١٩ تاريخ إعمال أثر حكم الدستورية سالف البيان أصبح امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرضي السكنى وفقاً لنص المادة سالفة الذكر منعدماً ابتداء لأن الحكم بعدم دستورية هذا النص قد كشف عن وجود عيب لحق به ابتداء وليس انتهاء أدى إلى انعدامه نافياً عنه صلاحيته لترتيب أي أثر منذ نشأته معيباً دون أن ينشئ مركزاً قانونياً جديداً ، وترتيباً علي ذلك تكون دعوى المطعون ضدهم بالبند أولاً بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى لعدم رغبتهم في تجديد مدته مقامة ابتداء خاضعة لأحكام القانون المدني فيما تضمنه من الأحكام العامة لعقد الإيجار – دون أحكام القانون الاستثنائي رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ – والذي تضمن انتهاء عقود الإيجار غير المحددة المدة بالمادة ٥٦٣ منه ، ومن ثم فإن التنبيه بالإخلاء الحاصل في ٣ / ٣ / ٢٠١٤ قد تم على نحو ما تتطلبه المادة سالفة البيان دون حاجة إلى تنبيه جديد ، ويكون النعي على غير أساس .

وحيث إن الطاعن بصفته ينعي بالسبب الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم ١١ لسنة ۲۳ قضائية والقاضي بعدم دستورية صدر الفقرة الأولي من المادة ۱۸ من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – وطبقاً للرخصة المخولة للمحكمة الدستورية العليا بموجب المادة  ٢٩ / ٣ من القانون رقم ٤٨ لسنة ۱۹۷۹ والمعدلة بالقانون رقم ۱٦۸ لسنة ۱۹۹۸ – قد حدد اليوم التالي لنفاذ هذا الحكم بعد انتهاء الدور التشريعي العادي السنوي الرابع من الفصل التشريعي الأول لمجلس النواب عام ۲۰۱۸ ، ۲۰۱۹ والذي بدأ يوم الثاني من أكتوبر عام ۲۰۱۸ ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتاريخ ٧ / ٥ / ٢٠١٩ بانتهاء عقد الإيجار وأعمل حكم المحكمة الدستورية سالف البيان قبل سريانه بانتهاء هذا الدور التشريعي – بصدور قرار من رئيس الجمهورية بذلك – والذي صدر لاحقاً بتاريخ ١٥ / ٧ / ٢٠١٩ – بما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود ، ذلك أنه لما كان من المقرر أن النص في المادة ۱۷٥ من دستور ۱۹۷۱ – المقابلة لنص المادة ١۹۲ من الدستور الحالي – على أنه ” تتولى المحكمة الدستورية العليا دون غيرها الرقابة القضائية على دستورية القوانين واللوائح وتتولى تفسير النصوص التشريعية ، وذلك كله على الوجه المبين في القانون ” ، والنص في المادة ۱۷۸ من دستور ۱۹۷۱ – المقابلة للمادة ١٩٥ من الدستور الحالي – على أن ” تنشر في الجريدة الرسمية الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا في الدعاوى الدستورية والقرارات الصادرة بتفسير النصوص التشريعية ، وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار ” ، والنص في المادة ٤٩ من قانون المحكمة الدستورية العليا – الصادر بالقانون رقم ٤٨ لسنة ۱۹۷۹ المعدلة بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم ۱٦۸ لسنة ۱۹۹۸ – على أن ” أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ، ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر ، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضریبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مباشر … ” يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر ، وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ، ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى ولو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاءً كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ، ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون من اليوم التالي لنشره لا يجوز تطبيقه ما دام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض ، وهو أمر متعلق بالنظام العام تُعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها .
لما كان ذلك ، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة ٥ / ٥ / ۲۰۱۸ في القضية رقم ۱۱ لسنة ۲۳ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ۱۸ من القانون رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد … ” لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السُكنى ، ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب عن عام ٢٠١٨ / ٢٠١٩ – الحاصل ابتداء من ٢ / ١٠ / ٢٠١٨ والمنتهي في ١٥ / ٧ / ٢٠١٩ بموجب قراري رئيس الجمهورية رقمي ٤٤٨ لسنة ۲۰۱۸ ، ۳۳۹ لسنة ۲۰۱۹ إعمالاً للقانون رقم ١ لسنة ۲۰۱٦ بإصدار اللائحة الداخلية لمجلس النواب – اللاحق لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية الحاصل بالعدد رقم ۱۹ مکرر ” ب ” في ١٣ / ٥ / ٢٠١٨ ، وقد لحق الدعوى أمام هذه المحكمة ، ومن ثم يتعين إعمال أثره وهو عدم دستورية الامتداد القانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية – سواء كان عاماً أم خاصاً – لاستعمالها في غير غرض السكنى بما يترتب عليه خضوع عقد الإيجار من حيث مدته لأحكام القانون المدني ، وكان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار المؤرخ ٧ / ١٠ / ١٩٧٢ قد نص في البند الثاني منه أن مدته خمس سنوات ثم تجدد ، ومن ثم فقد خلت الأوراق مما يفيد تحديد مدة له وإن ظل منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة دون معرفة المدة التي ينتهي فيها ، ومن ثم يكون لأي من المتعاقدين المؤجر والمستأجر على حد سواء الحق في إنهائه ، وإذ نبه المطعون ضدهم بالبند أولاً على الطاعن بصفته بموجب إنذار مؤرخ ٣ / ٣ / ٢٠١٤ بعدم الرغبة في تجديد العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت عراها بهذا التنبيه ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بانتهاء العقد سند الدعوى ، وطرد الطاعن بصفته من محل التداعي وتسليمه للمطعون ضدهم بالبند أولاً فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون ولا يبطله ما اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ إن لمحكمة النقض أن تصححها دون أن تنقضها ، ومن ثم يكون النعي عليه بسببي النعي – وأياً كان وجه الرأي فيها – غير منتج ، ومن ثم غير مقبول .

ولما تقدم يتعين رفض الطعن .لذلك

حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعن بصفته المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة الكفالة .

أمين السر نائب رئيس المحكمة

هل يتم تجديد عقد الايجار تلقائيا؟

هل ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته؟

كم مدة عقد الايجار؟

الايجار القديم كام سنة؟
كيف يتم طرد ساكن ايجار قديم؟
ما هي الزيادة السنوية لعقد الايجار؟
متى يطبق قانون الإيجار القديم للمحلات 2022؟

امتداد عقد الإيجار الجديد
امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر
عقد الإيجار الذي يجدد تلقائيا
عقد الإيجار محدد المدة
انتهاء عقد الإيجار غير محدد المدة
حكم عقد الإيجار غير محدد المدة
امتداد عقد الإيجار للابن المتزوج
مدة عقد الإيجار القديم

متى يسقط عقد الإيجار القديم
ثغرات عقد الإيجار القديم
عقد إيجار قديم مشاهرة
شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة
هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار القديم
مدة عقد الإيجار الجديد
قانون الإيجار القديم قبل 1996
عقد الإيجار مدى الحياة

ما الجديد في قانون الايجار الجديد؟

هل يجوز امتداد عقد الإيجار للابن؟

متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق؟

كم مرة يمتد عقد الايجار القديم؟

امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر
امتداد عقد الإيجار للابن
أحدث أحكام محكمة النقض في امتداد عقد الإيجار
امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات
حكم المحكمة الدستورية بخصوص امتداد عقد الإيجار
امتداد عقد الإيجار للابن المتزوج
امتداد عقد الإيجار للبنت المتزوجة
هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر

امتداد عقد الإيجار الجديد
امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر
عقد الإيجار محدد المدة
عقد الإيجار الذي يجدد تلقائيا
انتهاء عقد الإيجار غير محدد المدة
حكم عقد الإيجار غير محدد المدة

هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة؟