فتوي هامة من مجلس الدولة بخصوص الغاء العقد المشهر من اشتراطات البناء الجديدة – شرط العقد المشهر لاستخراج رخصة البناء باطل وغير قانوني طبقا للفتوي – الفتوي الخاصة بالغاء العقد المشهر pdf و word

الفتوى رقم 558 لسنة 2024 بتاريخ فتوى : 2024/04/08 و تاريخ جلسة : 2024/03/13 و رقم الملف : 78/2/199

موضوع الفتوى:
بشأن إبداء الرأي القانوني في الطلب المقدم من المواطن / سامي إبراهيم محسب عمارة، بخصوص مشروع التقسيم الخاص بقطعة أرض بناحية المنشأة الصغرى مركز قلين– بمحافظة كفر الشيخ، في ضوء المادة (18) من قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، والمواد (60)، (61)، (62) من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه، وفتويي الجمعية العمومية رقمي (801) بتاريخ 12/11/2014، و(1860) بتاريخ 5/12/2017.

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:
بتاريــخ: / /2024

الملف رقم: 78/2/199

السيد اللواء/ محافظ كفر الشيخ

تحية طيبة، وبعد:
فقد اطلعنا على كتابكم رقم (3221) المؤرخ فى 19/10/2023 الموجه إلى السيد الأستاذ المستشار/ رئيس مجلس الدولة بشأن إبداء الرأي القانوني في الطلب المقدم من المواطن / سامي إبراهيم محسب عمارة، بخصوص مشروع التقسيم الخاص بقطعة أرض بناحية المنشأة الصغرى مركز قلين– بمحافظة كفر الشيخ، في ضوء المادة (18) من قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، والمواد (60)، (61)، (62) من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه، وفتويي الجمعية العمومية رقمي (801) بتاريخ 12/11/2014، و(1860) بتاريخ 5/12/2017.
وحاصل الوقائع – حسبما يبين من الأوراق – أنه بموجب عقد بيع ابتدائي اشترى المواطن/ سامي إبراهيم محسب عمارة قطعة أرض بمساحة(6س 7ط) بناحية المنشأة الصغرى مركز قلين– بمحافظة كفر الشيخ، داخل الحيز العمراني، وأقام دعوى أمام محكمة قلين الجزئية بصحة توقيع البائع على العقد المشار إليه، حُكم فيها بصحة التوقيع، ثم تقدم بطلب إلى الوحدة المحلية لقرية ميت الديبة مركز قلين؛ لاعتماد مشروع تقسيم هذه الأرض، واستصدار تراخيص البناء عليها مستندًا في ذلك إلى عقد البيع الابتدائي المشار إليه، وبعرض هذا العقد غير المسجل على إدارة الشئون القانونية بالمحافظة انتهت إلى عدم عمل جواز مشروع التقسيم، إلا بموجب عقود ملكية مسجلة أو صحيفة وحدة عقارية أو الشهادات المستخرجة منها أو عقود بيع ابتدائية مشمولة بصحة ونفاذ ومشهرة وفقا لأحكام قانون الشهر العقاري وقانون السجل العيني .

وببحث الموضوع من الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية بالديوان العام للمحافظة بشأن عقود البيع الابتدائية الخاصة بمشروعات تقسيم الأراضي طبقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، ولكتاب لجنة متابعة تطبيق القانون المذكور بوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 1872 بتاريخ 4/5/2021 والمنتهى بالإشارة إلى صدور فتوى الجمعية العمومية رقم (1860) بتاريخ 5/12/2017 بجلسة 22/11/2017 بجواز تعميم تطبيق ما انتهت إليه في فتواها رقم (801) بتاريخ 12/11/2014 بجلسة 5/11/2014، من أنه لا يجوز للجهة الإدارية الامتناع عن السير في إجراءات اعتماد مشروعات التقسيم بسبب عدم وجود عقد بيع مسجل، على الحالات الأخرى التي لم يصدر بشأنها إفتاء من الجمعية العمومية، بشرط توفر الضوابط المشار إليها تفصيلاً، وعلى مسئولية الجهة الإدارية المعنية؛ تبين لدى تطبيق هاتين الفتويين أن المواد (60)، (61)، (62) من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه تضمنت وجوب تقديم شهادة إتمام الإيداع قبل الإعلان عن مشروعات التقسيم، وأن هذه الشهادة لا تصدر إلا إذا كانت عقود الأرض المزمع تقسيمها مسجلة، وأنه بمخاطبة لجنة المتابعة المذكورة في هذا الشأن انتهت بكتابها رقم 1850 بتاريخ 28/5/2023 إلى أن الإعلان عن مشروعات التقسيم في حد ذاته ليس إجراءً لازمًا، وأن الإعلان المقصود بالمادة (18) من قانون البناء المشار إليه هو شرط للتعامل على أراضي المشروع بجميع صور التعامل (استخراج تراخيص – بناء – بيع أراض )، وأن إيداع المستندات بمديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري المختص إجراءُ لازمُ لإمكانية التعامل على أراضي المشروع بجميع صور التعامل، وإزاء ما تقدم فقد طلبتم عرض الموضوع على الجمعية العمومية لإبداء الرأي.
ونفيد أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة
فى 13 من مارس عام 2024م الموافق 3 من رمضان عام 1445هــ؛ فتبين لها أن قانون البناء الصادر بالقانون رقم (119) لسنة 2008 ينص في المادة (2) على أن: في تطبيق أحكام هذا الباب، يقصد بكل من العبارات التالية المعنى المبين قرينها… تقسيم الأراضي: كل تجزئة لقطعة أرض إلى أكثر من قطعة واحدة…،

وفى المادة (18) على أن: يُحظر الإعلان عن أي من مشروعات تقسيم الأراضي أو التعامل
على قطعة أرض من أراضي المشروع أو جزء منه إلا بعد أن يُودِع صاحب الشأن بمديرية المساحة
ومكتب الشهر العقاري المختص صورة مصدقًا عليها من القرار الصادر باعتماد المشروع ومرفقاته
من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم…، وفى المادة (20) على أن: يُصدر المحافظ المختص بناء على عرض الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية قرارًا باعتماد مشروعات تقسيم الأراضي وقائمة الشروط الخاصة بها، بما في ذلك الالتزام بتنفيذ المرافق العامة الداخلية، … وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الحالات التي تعتبر تقسيمًا، والإجراءات الخاصة باعتماد مشروع التقسيم، والمعدلات التخطيطية، والقواعد والشروط والأوضاع الواجب مراعاتها في التقسيم، وكيفية التعامل على أراضي التقسيم أو أي شطر منها. وتعتبر قائمة الشروط المشار إليها في هذه المادة جزءًا لا يتجزأ من قرار التقسيم.
كما تبين لها أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المشار إليه الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم (144) لسنة 2009 نصت في الباب التمهيدي منها المتضمن التعريفات على أن: … المقسم: أي شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بتقسيم الأرض…، وفى المادة (51) – المُعدَّلة بموجب قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (67) لسنة 2014 – على أن : تنقسم حالات التقسيم إلى : الحالة الأولى : وهى خاصة بقطع الأراضي الواقعة على طرق قائمة أو مخططة ولا يحتاج تقسيمها لشق طرق جديدة أو إمدادها بالمرافق مع تطبيق كامل الاشتراطات التخطيطية والبنائية الموضوعة من خلال المخططات المعتمدة . الحالة الثانية: وهي خاصة بقطع الأراضي التي يتطلب مشروع التقسيم فيها شق طرق داخلية وإنشاء جميع المرافق والخدمات العامة المطلوبة وفقا للمخططات المعتمدة خصما من مساحة أرض التقسيم. وفى المادة (60) – الواردة تحت عنوان: الإعلان عن مشروعات التقسيم، والمُستبدَلة بموجب قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (67) لسنة 2014 – على أن: يقوم صاحب المشروع (جهة حكومية أو عامة/شركة/أفراد) بإيداع المستندات التالية لدى مديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري المختص: بالنسبة للحالة الأولى لمشروع التقسيم: نسخة من مشروع التقسيم المعتمد ونسخة من قرار الموافقة على الاعتماد.
بالنسبة للحالة الثانية لمشروع التقسيم: نسخة من مشروع التقسيم المعتمد ونسخة من قرار الموافقة على الاعتماد. خريطة مساحية حديثة محددة بالإحداثيات القومية ونقطة واحدة لروبير لقياس الارتفاع عن سطح البحر على الأقل موقع عليها التقسيم المطلوب الإعلان عنه على أن تكون معتمدة من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ومحددة عليها قطع أراضي التقسيم مرقمة ومحددة بالمساحات بالمتر المربع وتظهر عليها حدود الطرق وعروضها. ملف كامل لكروت الوصف لإجمالي قطع التقسيم … خرائط مساحية موقعة عليها شبكات الطرق وخطوط التنظيم (حدود الملكية) وشبكات مياه الشرب والري (إن وجدت) … على أن يحصل صاحب المشروع في حالتي التقسيم على شهادة بإتمام الإيداع ، وفى المادة (61) على أن: يتقدم صاحب المشروع بطلب الإعلان عنه إلى الجهة الإدارية مرفقة بها شهادة إتمام الإيداع …، وفى المادة (62) على أن: على المسئول في الجهة التي تتولى الإعلان عدم الموافقة عليه، إلا بعد الحصول من صاحب المشروع على المستندات التالية: شهادة إتمام الإيداع. قرار باعتماد التقسيم موضوع الإعلان وذلك بالنسبة للجهات الحكومية والعامة. ….

واستعرضت الجمعية العمومية فتواها رقم (801) بتاريخ 12/11/2014 – الصادرة بجلستها المنعقدة بتاريخ 5/11/2014، والإفتاء اللاحق المؤيد لها بشأن جواز السير في إجراءات اعتماد مشروعات التقسيم وإصدار تراخيص البناء لمشترى الأرض بعقد غير مسجل والتى انتهت فيها إلى أنه لا يجوز للجهة الإدارية الامتناع عن السير فى إجراءات كل من اعتماد مشروع التقسيم واستخراج تراخيص البناء فى الحالة المعروضة بسبب عدم وجود عقد بيع مسجل، تأسيسًا على أن المشرع فى قانون البناء ناط بالمحافظ المختص سلطة إصدار قرار اعتماد مشروعات تقسيم الأراضى وقائمة الشروط الخاصة بها بناء على عرض الإدارة العامة للتخطيط والتنمية العمرانية، وحظر على المخاطبين بأحكام هذا القانون إنشاء المبانى والأعمال الأخرى المنصوص عليها فيه دون الحصول على ترخيص فى ذلك من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم، ونظم إجراءات كل من اعتماد مشروع التقسيم والحصول على هذا الترخيص تفصيلاً باللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه، حيث أحال المشرع فى هذا القانون إلى اللائحة التنفيذية له؛ لتحديد المستندات والبيانات الواجب مرافقتها بكل من طلب اعتماد مشروع التقسيم، وطلب الحصول على ترخيص البناء، أو غيره من الأعمال المشار إليها، وتنفيذًا لذلك اشترطت اللائحة التنفيذية أن يرافق طلب اعتماد مشروع التقسيم المستندات المثبتة لملكية أرض التقسيم، واستوجبت أن تشتمل جميع الرسومات الهندسية اللازمة لصدور ترخيص البناء على اسم المالك، وأن يرافق طلب الترخيص المستندات الدالة على ملكية الأرض موضوع الترخيص، وكل ذلك اتساقًا مع ما قرره ذلك القانون كأصل عام في المادة (22) منه من ضرورة تقديم طلب اعتماد مشروع التقسيم من المالك، وما يستفاد من نص المادة (53) منه من أن طلب الترخيص يقدم بحسب الأصل من المالك. وعلى الرغم من ذلك، فإن ثمة استقرارًا فى كلٍّ من الفقه والقضاء والإفتاء على أن عقد بيع العقار غير المسجل لا يزال بيعًا منتجًا جميع آثار البيع عدا نقل الملكية بالفعل، فاشتراط المشرع تسجيل التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تغييره، أو زواله، لم يغير من طبيعة عقد البيع ليتحول إلى عقد شكلي، فيبقى مع هذا الشرط عقدًا رضائيًّا لم يشترط القانون لانعقاده شكلاً خاصًا، فهو ينعقد بمجرد تراضى طرفيه، ويترتب على ذلك أن عقد البيع غير المسجل ينشئ جميع التزامات البائع، فيلتزم بموجبه بنقل الملكية إلى المشترى – والتى لا تنتقل فعلاً إلا بالتسجيل على نحو ما تقدم – وبتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية، كما ينشئ عقد البيع غير المسجل جميع التزامات المشترى، فيلتزم بأن يدفع الثمن والمصروفات وأن يتسلم المبيع، وإذا أوفى البائع بالتزامه بالتسليم وصار العقار المبيع في حيازة المشترى، فله أن ينتفع به بجميع أوجه الانتفاع، فعقد البيع غير المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة بها عدا نقل الملكية بالفعل.
كما استعرضت الجمعية العمومية ما جرى به إفتاؤها من أن سلطة الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم في اعتماد مشروعات التقسيم ومنح تراخيص إنشاء المباني، وغير ذلك من الأعمال المنصوص عليها في قانون البناء هي سلطة مقيدة ومخصصة الأهداف أبان منها المشرع بوضوح أن الهدف الذى تغياه من اشتراط صدور قرار باعتماد مشروع التقسيم أو الحصول على ترخيص البناء هو التحقق من عدم مجاوزة الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة والتحقق من القدرة على تنفيذ المرافق الداخلية، وغير ذلك من الاشتراطات، وكذلك مطابقة المباني المزمع إنشاؤها الأصول الفنية والهندسية والمعمارية، وغيرها حفاظا على الأرواح والأموال، وتحقيقا لعناصر النظام العام البنائي, وفي إطار هذا الهدف يجب فهم ما اشترطه المشرع من تقديم طلب اعتماد مشروع التقسيم أو طلب الحصول على الترخيص من المالك، فهذا الشرط ليس هدفه الفصل في ملكية الطالب، والتي تختص به جهات أخرى، وإنما هدفه أن تتحقق جهة التنظيم من أن مقدم الطلب لديه مكنة الانتفاع بالأرض على نحو يتيح له تقسيمها أو الحصول على ترخيص بإقامة مبان عليها، وأن هذه المكنة لا يعتريها شكوك جادة تنبئ عن وجود منازعات حقيقية أو قيود تحد منها، ومن ثم فإذا كان الأصل أن يقدم طلب اعتماد مشروع التقسيم أو طلب الحصول على ترخيص البناء من مالك الأرض أو من يمثله كأصل عام على نحو ما سلف بيانه، إلا أنه متى قدم مثل هذين الطلبين ممن ثبتت له الصفة في تقديمهما بأن يكون لديه سند معتبر قانونا يعطي له مكنة الانتفاع بالأرض دون منازعة أو شكوك تنال من هذا السند وجب على الجهة المختصة بالتنظيم – متى استوفى الطلب سائر الاشتراطات الأخرى التي تطلبها المشرع – بحث هذا الطلب وإصدار قرارها بشأنه خلال المواعيد المحددة في المادتين (22و41) من قانون البناء المشار إليه لاسيما أن المشرع عدّ في المادة (41) من القانون المذكور انقضاء المدة المحددة لإصدار ترخيص البناء دون البت فيه بمثابة موافقة على الترخيص يسوغ لصاحب الشأن تنفيذ الأعمال الواردة بطلب الترخيص، وأن الترخيص يصدر تحت مسئولية مقدمه ولا يمس بأية حال حقوق ذوي الشأن المتعلقة بملكية الأرض والتي لم يشرع الترخيص لإثباتها فيكون لكل من يدعي حقا متعلقا بملكية الأرض دائما ورغم صدور قرار اعتماد مشروع التقسيم أو إصدار الترخيص الحق في التماس جميع الوسائل والإجراءات القانونية – لدى جهات الاختصاص – التي تكفل له الحفاظ على حقوقه والزود عنها، ومن ثم لا يجوز للجهة المختصة بالتنظيم الامتناع عن بحث أي من الطلبين المشار إليهما بدعوى عدم وجود عقد ملكية مسجل ،لا سيما أن تقسيم الأرض وإقامة بناء أو أعمال عليها لا يعدو أن يكون وجها من وجوه الانتفاع بها التي تثبت للمشترى بعقد غير مسجل على نحو ما تقدم.

كما استعرضت الجمعية العمومية فتواها رقم (1860) بتاريخ 5/12/2017 الصادرة بجلستها المنعقدة بتاريخ 22/11/2017 والتي انتهت فيها إلى جواز تعميم تطبيق ما انتهت إليه
في فتواها رقم (801) بتاريخ 12/11/2014 الصادرة بجلسة 5/11/2014 من أنه لا يجوز للجهة الإدارية الامتناع عن السير في إجراءات اعتماد مشروعات التقسيم، بسبب عدم وجود عقد بيع مسجل، على الحالات الأخرى التي لم يصدر بشأنها إفتاء من الجمعية العمومية، بشرط توفر الضوابط المشار إليها تفصيلاً، وعلى مسئولية الجهة الإدارية المعنية، وذلك على النحو المبين بهذا الإفتاء.
وتبينت الجمعية العمومية من جماع ما تقدم أن المشرع في قانون البناء المشار إليه، نظَّم في الباب الأول منه أحكامَ التخطيط العمراني، وضمَّنه أحكامًا تتعلق بتقسيم الأراضي، حيث عرَّف القانون تقسيم الأراضي بأنه كل تجزئة لقطعة أرض إلى أكثر من قطعة واحدة، وناط بالمحافظ المختص إصدار قرار اعتماد مشروعات تقسيم الأراضي وقائمة الشروط الخاصة بها، وأحالَ إلى اللائحة التنفيذية لقانون البناء في تحديد الحالات التي تعدُّ تقسيمًا، والإجراءات الخاصة باعتماد مشروع التقسيم، والقواعد والشروط والأوضاع الواجب مراعاتها في التقسيم، وكيفية الإعلان عنه، وغير ذلك من الأمور. وقد صدرت اللائحة التنفيذية لقانون البناء محددة ومفصلة لما أحال إليها فيه المشرع.
كما تبينت أن المشرع حظر الإعلان عن مشروع التقسيم، أو التعامل في قطعة أرض من أراضيه، أو في شطر منه، أو إقامة مبان، أو تنفيذ أعمال على قطع أراضي التقسيم، أو إصدار تراخيص بالبناء عليها، إلا بعد استيفاء المقسم ما أوجبه القانون بشأن تقسيم الأراضي، وفي مقدمة ذلك الالتزامُ بما تضمنته المواد (60)، (61)، (62) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء المشار إليه والتي ألزمت صاحب مشروع التقسيم إيداع المستندات التي عددتها حصرًا لدى مديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري المختص، ومن بينها صورة معتمدة من مشروع التقسيم المعتمد وصورة معتمدة من قرار الموافقة على اعتماد التقسيم، وبأن يحصل على شهادة تُفيد إتمام إيداع هذه المستندات، وأن يلتزم تقديم هذه الشهادة إلى الجهة الإدارية المختصة المنوط بها الإعلان عن مشروع التقسيم، وحظر المشرع على هذه الجهة الموافقة على الإعلان عن المشروع إلا بعد حصول صاحبه على المستندات المبينة بالمادة (62) سالفة البيان، ومن بينها شهادة إتمام الإيداع .
ولاحظت الجمعية العمومية أنه ولئن كان الإعلان عن مشروعات التقسيم شرطًا لازمًا للتعامل على أراضي مشروع التقسيم بجميع صور التعامل ( استخراج تراخيص – بناء – بيع أراض )، وأن إيداع المستندات المحددة حصرًا لدى مديرية المساحة ومكتب الشهر العقاري هو أمرٌ لازمُ لإمكانية التعامل على أراضي المشروع بجميع صور التعامل المشار إليها، إلا أن المشرع لم يجعل العقد المسجل ضمن المستندات الواجب إيداعها واللازمة للإعلان عن مشروع التقسيم ، كما أنه لم يشترط تقديمه لحصول المقسم على شهادة إتمام الإيداع سالفة البيان، وهى الحال ذاتها بالنسبة إلى المواد الثلاث من اللائحة التنفيذية سالفة الإشارة، حيث لم تشترط أي منها ذلك.
وهديا بما تقدم، لما كان عقد البيع غير المسجل سند المعروضة حالته يخوله مُكنة الانتفاع
بالأرض المبيعة بجميع وجوه الانتفاع، ومن بينها طلب اعتماد مشروع تقسيمها، واستصدار تراخيص البناء عليها على وفق ما انتهت إليه الجمعية العمومية في إفتائها المشار إليه، فضلا عن أن المشرع لم يجعل العقد المسجل ضمن المستندات الواجب إيداعها واللازمة للإعلان عن مشروع التقسيم، ولم يشترط تقديم مثل هذا العقد لحصول المقسم على شهادة إتمام الإيداع سالفة البيان، ومن ثم لا يجوز للجهة الإدارية الامتناع عن السير في إجراءات اعتماد مشروع التقسيم، أو الامتناع عن السير في إجراءات استخراج تراخيص البناء في الحالة المعروضة بسبب عدم وجود عقد بيع مسجل.

لـــذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أنه لا يجوز للجهة الإدارية الامتناع عن السير في إجراءات اعتماد مشروع التقسيم واستخراج تراخيص البناء في الحالة المعروضة بسبب عدم وجود عقد بيع مسجل، وذلك على الوجه المبين بالأسباب.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: / /2024
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
المستشار/
أحمد عبد التواب محمد موسى
النـائـب الأول لرئـيـس مـجـلـس الدولـة

شروط البناء الجديدة في المدن
اشتراطات البناء الجديدة PDF
اشتراطات البناء في القاهرة الجديدة pdf
تعديل اشتراطات البناء الجديدة
اشتراطات البناء الجديدة 2024
إلغاء اشتراطات البناء الجديدة
آخر قرارات البناء اليوم
شروط البناء الجديدة في القرى