الاعتراض على قائمة شروط البيع العقاري
الاعتراض على قائمة شروط البيع العقاري كأحد صور اللجوء الى القضاء بغير طريق الدعوى.
نظم قانون المرافعات إجراءات الحجز على العقار، وأعطى أيضا لأطراف عملية التنفيذ الجبري حق الاعتراض عليها ،وذلك طبقا لنص المادة422 وحتى المادة 425 من قانون المرافعات
قائمة شروط البيع والاعتراض عليها
مادة (٤١٤):
يودع من يباشر الإجراءات قلم كتاب محكمة التنفيذ قائمة شروط البيع خلال تسعين يوماً من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية وإلا اعتبر تسجيل التنبيه كأن لم يكن.
ويجب أن تشتمل تلك القائمة على البيانات الآتية:
(١) بيان السند التنفيذى الذى حصل التنبيه بمقتضاه.
(٢) تاريخ التنبيه وتاريخ إنذار الحائز إن وجد ورقمى تسجيلهما وتاريخه.
(٣) تعيين العقارات المبينة فى التنبيه مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها ورقم القطعة واسم الحوض ورقمه وغير ذلك مع البيانات التى تفيد فى تعيينها.
(٤) شروط البيع والثمن الأساسى.
ويكون تحديد هذا الثمن وفقاً للفقرة الأولى من المادة ٣٧.
(٥) تجزئة العقار إلى صفقات إن كان لذلك محل مع ذكر الثمن الأساسى لكل صفقة.
ويحدد فى محضر الإيداع تاريخ جلسة الاعتراضات وتاريخ جلسة البيع.
مادة (٤١٥):
ترفق بقائمة شروط البيع المستندات الآتية:
(١) شهادة ببيان الضريبة العقارية أو عوائد المبانى المقررة على العقار المحجوز.
(٢) السند الذى يباشر التنفيذ بمقتضاه.
(٣) التنبيه بنزع الملكية.
(٤) إنذار الحائز إن كان.
(٥) شهادة عقارية بالقيود لغاية تسجيل التنبيه وذلك عن مدة عشر سنوات سابقة.
مادة (٤١٦):
إذا استحق المبيع كان للمشترى الرجوع بالثمن وبالتعويضات إن كان لها وجه، ولا يجوز أن تتضمن قائمة شروط البيع الإعفاء من رد الثمن.
مادة (٤١٧):
يجب على قلم الكتاب خلال الخمسة عشر يوماً التالية لإيداع قائمة شروط البيع أن يخبر به المدين والحائز والكفيل العينى والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه، ويكون الإخبار عند وفاة أحد هؤلاء الدائنين لورثته جملة فى الموطن المعين فى القيد.
وعلى معاون التنفيذ (١) الذى قام بإعلان ورقة الإخبار إخطار مكتب الشهر بحصوله خلال ثمانية الأيام التالية وذلك للتأشير به على هامش تسجيل التنبيه. ويصبح الدائنون المشار إليهم فى الفقرة السابقة طرفا فى الإجراءات من تاريخ هذا التأشير.
ولا يجوز بعد ذلك شطب التسجيلات والتأشيرات المتعلقة بالإجراءات إلا برضاء هؤلاء الدائنين جميعاً أو بمقتضى أحكام نهائية عليهم.
مادة (٤١٨):
تشتمل ورقة الإخبارعلى البيانات الآتية:
(١) تاريخ إيداع قائمة شروط البيع.
(٢) تعيين العقارات المحجوزة على وجه الإجمال.
(٣) بيان الثمن الأساسى المحدد لكل صفقة.
(٤) تاريخ الجلسة المحددة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات على القائمة وبيان ساعة انعقادها وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها فى حالة عدم تقديم اعتراضات على القائمة.
(٥) إنذار المعلن إليه بالاطلاع على القائمة وإبداء ما قد يكون لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض عليها قبل الجلسة المشار إليها فى الفقرة السابقة بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط حقه فى ذلك.
وكذلك تشتمل ورقة الإخبار على إنذار بائع العقار أو المقايض به بسقوط حقه فى فسخ البيع أو المقايضة إذا لم يتبع أحكام المادة ٤٢٥.
مادة (٤١٩):
تحدد فى محضر إيداع قائمة شروط البيع لنظر الاعتراضات أول جلسة تحل بعد انقضاء ثلاثين يوماً من تاريخ إنقضاء الميعاد المشار إليه فى المادة ٤١٧ ولا تقل المدة بين هذه الجلسة وجلسة البيع عن ثلاثين يوماًً ولا تزيد على ستين يوماً، فإذا لم تبد اعتراضات اعتبر تحديد أولى هاتين الجلستين كأن لم يكن وسير فى إجراءات الإعلان عن البيع.
مادة (٤٢٠):
يترتب البطلان على مخالفة أحكام المواد ٤١٤، ٤١٥، ٤١٨.
مادة (٤٢١):
يعلن قلم الكتاب عن إيداع القائمة بالنشر فى إحدى الصحف اليومية المقررة للإعلانات القضائية وبالتعليق فى اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة وذلك خلال ثمانية الأيام التالية لآخر إخبار بإيداع القائمة. ويودع محضر التعليق ونسخة من الصحيفة ملف التنفيذ فى ثمانية الأيام التالية للإعلان عن الإيداع.
ولكن شخص أن يطلع على قائمة شروط البيع فى قلم الكتاب دون أن ينقلها منه.
مادة (٤٢٢):
أوجه البطلان فى الإجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات وكذلك جميع الملاحظات على شروط البيع يجب على المدين والحائز والكفيل العينى والدائنين المشار إليهم فى المادة ٤١٧ إبداؤها بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وذلك بالتقرير بها فى قلم كتاب محكمة التنفيذ قبل الجلسة المشار إليها بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط حقهم فى التمسك بها.
ولكل ذى مصلحة غير من ورد ذكرهم فى الفقرة السابقة إبداء ما لديه من أوجه البطلان أو من الملاحظات بطريق الاعتراض على القائمة أو بطريق التدخل عند نظر الاعتراض.
مادة (٤٢٣):
إذا كان التنفيذ على حصة شائعة فى عقار فلكل دائن ذى حق مقيد رتب على أعيان مفرزه تدخل ضمنها تلك الحصة الشائعة أن يعرض رغبته فى التنفيذ على تلك الأعيان المفرزة ويطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ الخاصة بهذه الحصة.
ويحدد الحكم القاضى بوقف الإجراءات المدة التى يجب أن تبدأ خلالها إجراءات التنفيذ على الأعيان المفرزة.
مادة (٤٢٤):
لكل من المدين أو الحائز أو الكفيل العينى أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة فى التنبيه إذا أثبت أن قيمة العقار الذى تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفى للوفاء بحقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً فيها وفقاً لأحكام المادة ٤١٧ ويعين الحكم الصادر فى هذا الاعتراض العقارات التى تقف الإجراءات مؤقتاً بالنسبة إليها، ولكل دائن بعد الحكم بإيقاع البيع أن يمضى فى التنفيذ على تلك العقارات إذا لم يكف ثمن ما بيع للوفاء بحقه.
ويجوز كذلك للمدين أن يطلب بالطريق ذاته تأجيل إجراءات بيع العقارات إذا أثبت أن صافى ما تلغه أمواله فى سنة واحدة يكفى لوفاء حقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً فى الإجراءات، ويعين الحكم الصادر بالتأجيل الموعد الذى تبدأ فيه إجراءات البيع فى حالة عدم الوفاء مراعياً فى ذلك المهلة اللازمة للمدين ليستطيع وفاء هذه الديون.
ويجوز إبداء الطلبات المتقدمة إذا طرأت ظروف تبرر ذلك فى أية حالة تكون عليها الإجراءات إلى ما قبل اعتماد العطاء.
مادة (٤٢٥):
على بائع العقار أو المقايض به إذا أراد أثناء إجراءات التنفيذ رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق أن يرفعها بالطرق المعتادة ويدون ذلك فى ذيل قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة للنظر فى الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل، وإلا سقط حقه فى الاحتجاج بالفسخ على من حكم بإيقاع البيع عليه.
وإذا رفعت دعوى الفسخ وأثبت ذلك فى ذيل قائمة شروط البيع فى الميعاد المشار إليه فى الفقرة السابقة وقفت إجراءات التنفيذ على العقار.
والمادة 422 مرافعات تبيح التمسك بتعديل شروط البيع أو ببطلان إجراءات التنفيذ أو لطلب بطلان الإجراءات لعيوب شكلية او موضوعية لحقت بعملية التنفيذ بشرط أن يكون هذا السبب مؤثرا في عملية التنفيذ.
هذا ويقول الأستاذ الدكتور/فرج محمد على المحامي لدى محكمة النقض والمحاضر بكلية الحقوق جامعة الإسكندرية، بانه الاعتراض بهذا الوصف يعتبر منازعة تنفيذ موضوعية ترفع إلى القضاء ، و الأشخاص الذين لهم حق الاعتراض هم المدين وحائز العقار والدائن مباشر الإجراءات والدائنين المعتبرين طرفا في الإجراءات والعاديين وأصحاب حق الانتفاع والارتفاق على العقار ومستأجريه بل ومدعى الاستحقاق وحتى لو لم يحصل أخبار أحد ممن تقدم بإيداع
القائمة فله حق الاعتراض ورغم أن اللجوء إلى القضاء يتم بطريق صحيفة الدعوى المكتوبة والتي لها بيانات جوهرية الا أننا نلاحظ هنا وجود شكل خاص لطرح الاعتراض على قائمة شروط البيع حيث يتم بالتوجه إلى قلم كتاب محكمة التنفيذ المختصة ويقرر هناك بالاعتراض ،على أن يتم التقرير قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراض بثلاثة أيام على الأقل ،وعلى ذلك فالاعتراض يتم عن طريق التقرير به في الدفتر المعد لذلك بقلم الكتاب ،
فهو لا يتم بدعوى عادية طبقا للمادة63 مرافعات ،ويقرر الفقه الراجح بأنه(لا يمتد هذا الميعاد بسبب المسافة أو العطلة الرسمية لان امتداد هذا الميعاد يؤدى إلى انقاص قدره حيث يتم الرجوع الى يوم العمل الأقرب وليس الابعد ،ويترتب على رفعه بهذا الشكل أنه لا يعلن لأنه لا توجد صحيفة للاعتراض أصلا كما لا يتم تكليف الخصوم بالحضور إلى المحكمة يوم الجلسة كما لا تحدد جلسة لنظره ،
لأنها محددة بالفعل من قبل عند إيداع قائمة شروط البيع ،ولا يملك الكتاب رفض قيد الاعتراض او طلب تعديله أو التحقق من صفة مقدمه ،وانما له رفض الاستلام المادى-إذا وجد السبب لذلك-ولا يجوز ابداء اعتراض جديد كطلب عارض حال نظر اعتراض جديد قائم ،ولا يجوز تعديله وانما يجوز أننقاص أوجه الاعتراض أو إبداء أسباب جديدة تدعمه”
“استاذنا العميد د/أحمد هندي ،عميد كلية الحقوق الأسبق ،التنفيذ الجبرى،2018م،ص483”
وأخيرا توجد طلبات أخرى تقدم في صورة اعتراض على القائمة وهى طلب وقف التنفيذ على حصة شائعة وطلب قصر التنفيذ مؤقتا على بعض العقارات وتأجيل البيع ووقف الإجراءات لرفع دعوى فسخ البيع الصادر للمدين هذا وتعتبر هذه الصورة أحد الصور المستثناة من رفع الطلب إلى القضاء بغير صحيفة ،
شروط التنفيذ على العقار
الحجز التنفيذي على العقار
